Amikor valaki házépítésbe kezd, az első kérdések egyike szinte mindig az, hogy ki építse meg az ingatlant. Ez teljesen érthető, hiszen a kivitelező lesz az, aki végül a tervekből valóságot csinál. Emiatt sokan úgy érzik, hogy ha sikerül megtalálni a megfelelő szakembert vagy kivitelező céget, akkor a nehezén már túl vannak.
Másfél perc: miért nem lehet egyetlen számot mondani a tervezés elején — és mikortól lehet.
A sikeres projektekben ezért nem egyetlen szereplőn van a hangsúly, hanem azon, hogy a folyamat elejétől kezdve összehangolt döntések szülessenek, és valaki végig kézben tartsa az egész beruházást.
A kivitelező nem projektvezető
Sok építtető úgy tekint a kivitelezőre, mint arra a szakemberre, aki majd minden felmerülő problémára megoldást talál. Ez bizonyos szempontból érthető, hiszen ő az, akivel a beruházó a legtöbbet találkozik a projekt során, és végső soron az ő csapata építi meg a házat.
A kivitelező feladata ugyanakkor elsősorban nem a projekt teljes körű irányítása, hanem az épület megvalósítása a rendelkezésre álló tervek és műszaki tartalom alapján. Egy jó kivitelező rengeteg problémát képes kezelni a helyszínen, de vannak olyan dolgok, amelyek már az előkészítés során eldőlnek, ezekre pedig már ő sem tud valódi megoldást adni.
A gyakorlatban mégis gyakran előfordul, hogy a kivitelezőre olyan feladatok hárulnak, amelyek eredetileg nem hozzá tartoznának. Véleményt kell mondania a kiválasztott telekről, a tervezési döntésekről, a költségcsökkentési lehetőségekről vagy éppen a különböző szakágak közötti vitás kérdésekben kell döntenie. Sok esetben azért, mert nincs más szereplő a folyamatban, aki ezeket a kérdéseket összefogná.
Ilyenkor könnyen kialakulhat az a helyzet, hogy a kivitelező a projekt irányításának egy részét is átveszi. Ez önmagában nem feltétlenül probléma, csakhogy a kivitelező nézőpontja természetes módon eltér a beruházóétól. Míg az egyik oldal számára a kivitelezhetőség, a határidő és a munkaszervezés a legfontosabb, addig a másik oldal sokszor az értékállóságot, a hosszú távú használhatóságot vagy éppen a teljes beruházás megtérülését tartja szem előtt.
Éppen ezért egy sikeres építkezéshez nemcsak jó kivitelezőre van szükség, hanem olyan szakmai koordinációra is, amelynek vezetője a projekt egészét látja, és nem egyetlen részterület szempontjai alapján hozza meg a döntéseket.
Egy rossz döntést a legjobb kivitelező sem tud kijavítani
Az építkezések során felmerülő problémák jelentős része tehát nem a kivitelezés közben alakul ki. Mire a munka ténylegesen elkezdődik, a projektet meghatározó döntések nagy része már megszületett. Ekkorra eldőltek a telekkel kapcsolatos kérdések, elkészültek a tervek, kialakult a műszaki tartalom, és általában a költségkeret is körvonalazódott.
Éppen ezért nem helyes azt gondolni, hogy egy kiváló kivitelező minden problémát meg tud oldani. Ha a telek adottságai miatt váratlan többletmunkák merülnek fel, ha a szakági tervek nincsenek megfelelően összehangolva, vagy ha az elképzelések nincsenek összhangban a rendelkezésre álló költségkerettel, akkor a kivitelező már egy eleve nehéz helyzetben kezdi meg a munkát.
Ilyenkor sokszor egy olyan projektet próbál megvalósítani, amelyben a problémák egy része már korábban kialakult. A kivitelezés során ezek gyakran csak láthatóvá válnak, de a gyökereik valójában az előkészítéshez vezetnek vissza. Ezért fordulhat elő olyan gyakran, hogy egy építkezésen minden szereplő lelkiismeretesen végzi a munkáját, a beruházónak mégis csúszásokkal, váratlan költségekkel vagy folyamatos kompromisszumokkal kell szembesülnie.
A kivitelezés minősége természetesen kulcsfontosságú, de önmagában nem tudja ellensúlyozni a rossz döntéseket vagy a hiányos előkészítést. A sikeres építkezések egyik közös jellemzője tehát az, hogy a problémák jelentős részét még azelőtt sikerül megelőzni, mielőtt azok a kivitelezés során egyáltalán felszínre kerülnének.
A kivitelező és a beruházó nem ugyanabból a nézőpontból figyeli a projektet
Sokan úgy gondolják, hogy ha sikerül megtalálni a megfelelő kivitelezőt, akkor az ő érdekei automatikusan egybeesnek majd a beruházóéval. A valóság ennél árnyaltabb. Ez nem bizalmi kérdés, és végképp nem a kivitelezők kritikája. Egyszerűen arról van szó, hogy minden szereplő más felelősséggel és más szempontok alapján vesz részt a projektben.
A kivitelező feladata, hogy a rendelkezésre álló tervek alapján hatékonyan, szervezetten és gazdaságosan megvalósítsa az épületet. Számára természetesen fontos szempont a kivitelezhetőség, az ütemezés, a munkaerő rendelkezésre állása vagy éppen az, hogy a projekt a lehető legkevesebb fennakadással haladjon előre.
A beruházó ezzel szemben jellemzően hosszabb távon gondolkodik. Nem néhány hónapos kivitelezési időszakban, hanem évtizedekben. Számára olyan kérdések a legfontosabbak, mint az épület értékállósága, a fenntartási költségek, a későbbi használhatóság vagy egyszerűen az, hogy a ház valóban azt nyújtsa, amit eredetileg elképzelt.
A két nézőpont sok esetben találkozik, de nem feltétlenül minden helyzetben. Egy műszaki megoldás lehet kivitelezési szempontból gyorsabb vagy egyszerűbb, miközben hosszú távon nem feltétlenül a legjobb választás a tulajdonos számára. Éppen ezért fontos, hogy legyen olyan szereplő a folyamatban, aki nem a kivitelezés, a tervezés vagy bármely más részterület oldaláról vizsgálja a projektet, hanem kizárólag a beruházó érdekeit tartja szem előtt.
A problémák jelentős része nem a helyszínen dől el
Az építkezések során gyakran alakul ki az a helyzet, hogy a beruházó egy idő után szinte minden kérdéssel a kivitelezőhöz fordul. Ez elsőre logikusnak tűnhet, hiszen ő van jelen nap mint nap a projektben, ismeri a helyszínt, és folyamatosan látja a felmerülő problémákat.
Csakhogy egy építkezés jóval több, mint maga a kivitelezés. Egy családi ház megvalósítása során pénzügyi, műszaki, jogi és szervezési kérdések tucatjai kapcsolódnak egymáshoz. Ezek közül sok nem a kivitelező felelősségi körébe tartozik, mégis gyakran tőle várják a választ.
Ilyenkor könnyen kialakulhat az a szituáció, hogy a projekt minden döntése egyetlen szereplőn fut keresztül. Ez nemcsak a kivitelező számára jelent plusz terhet, hanem a beruházó számára is sok kockázatot hordoz. Egyetlen ember ugyanis ritkán látja egyszerre a teljes folyamatot a telekvásárlástól az átadásig.
A jól működő projektekben ezért a kivitelező nincs magára hagyva a döntésekkel. Minden szereplő a saját feladatára koncentrálhat, miközben valaki folyamatosan figyeli az összképet, összehangolja a folyamatokat és képviseli a beruházó érdekeit.
A jó építkezések mögött nem egy ember áll
A kívülről zökkenőmentesnek tűnő projektek mögött ritkán találunk egyetlen „megmentő” szakembert. Sokkal gyakoribb, hogy a folyamat elejétől kezdve világos felelősségi körök, összehangolt döntések és folyamatos kontroll működik.
A kivitelező ilyenkor azt csinálhatja, amihez a legjobban ért: épít. A tervezők terveznek. A szakági szakemberek a saját területükért felelnek. Közben pedig van valaki, aki végig az összképet figyeli, összehangolja a szereplőket és képviseli a beruházó érdekeit.
A Lipők-módszer lényege nem az, hogy még egy szereplő kerüljön az építkezésbe. Éppen ellenkezőleg. Azért jött létre, hogy a beruházónak ne kelljen egyedül összefognia a teljes folyamatot.
A telekválasztástól a tervezésen át egészen a kivitelezésig ugyanaz a szemlélet érvényesül: minden döntést annak alapján kell meghozni, hogy az hosszú távon a beruházó érdekeit szolgálja-e. Ez nemcsak a költséges hibák esélyét csökkenti, hanem azt is, hogy a projekt idővel elveszítse az eredeti irányát.
Mi van benne az „alapárban", és mi nem
Ez a leggyakoribb félreértés. Az „alapár" nem szakmai fogalom — azt jelenti, amit az adott ajánlatadó ért alatta. Ezért írom le tételesen, mi az, ami nálam a kiviteli tervezés 35–45 000 Ft/m²-es, all-inclusive díjában benne van, és mi az, amire máshol külön számlát szoktak kiállítani.
| Tétel | Nálam | Amit „alapárnak" szoktak hívni |
|---|---|---|
| Engedélyezési tervdokumentáció | benne van | benne van |
| Kiviteli szintű alaprajzok, metszetek, homlokzatok | benne van | gyakran külön |
| Csomóponti rajzok (lábazat, nyílászáró, terasz, attika) | benne van | szinte mindig külön |
| Rétegrendek minden szerkezetre | benne van | részben |
| Szakági egyeztetés (statika, gépészet, elektromos) | benne van | „koordináció" címen külön |
| Tételes mennyiségi kiírás az árajánlatokhoz | benne van | ritkán |
| Tervezői művezetés a kivitelezés alatt | benne van | óradíjas |
| Tervmódosítás menet közben | ésszerű keretek közt benne | külön díjas |
A különbség nem a tervezési díjban van. Ott van, hogy mire kap árajánlatot a kivitelezőtől. Tételes mennyiség nélkül három cég három különböző dologra ad árat, és az összehasonlítás látszólagos.
A táblázat egy ajánlatról szól. Az 50 lépés végigveszi a teljes folyamatot a telekvásárlástól az átadásig: melyik lépésnél mit kérjen számon, és mi az, ami később már csak drágán javítható.
Kérem a módszertantHét kérdés, amit bármelyik tervezőnek feltehet
Ezeket a kérdéseket akkor is érdemes feltenni, ha nem velem dolgozik. A válaszokból többet fog megtudni, mint bármelyik referenciából.
- A csomóponti rajzok benne vannak az árban? Ha igen, hányat készít? Ha „szükség szerint", kérdezze meg, ki dönti el, mi a szükséges.
- Kapok tételes mennyiségi kiírást? Ha igen, milyen formátumban, és mikor? Ha nem, kérdezze meg, mihez képest hasonlítja majd össze az árajánlatokat.
- Mikor tud először nagyságrendet mondani a bekerülésre? A helyes válasz nem az, hogy „a kiviteli terv után" — hanem az, hogy az első hetekben, és onnan pontosodik.
- Mi történik, ha menet közben változtatok? Kérdezze meg, hány napon belül látja a forintos különbséget.
- Ki egyeztet a statikussal és a gépésszel, és mikor? Ha a válasz az, hogy „a szerkezet után", akkor a gépészet kompromisszum lesz.
- Kijön a helyszínre a kivitelezés alatt? Hányszor, és ez benne van az árban?
- Mi az, ami NINCS benne az árban? Ez a legfontosabb kérdés. Egy jó ajánlatadónak van rá kész válasza.
Ezt a hét kérdést, és a többi negyvenhármat, lépésenként ellenőrzőlistával az 50 lépés tartalmazza. Ha pedig már konkrét telekről vagy tervről van szó, szívesen átbeszéljük telefonon is.
Kérem a módszertantInkább visszahívást kérek →