Egy nagy értékű építkezésnél természetes igény, hogy a megrendelő több kivitelező ajánlatát is alaposan összevesse. A probléma nem azzal van, ha valaki árérzékeny módon gondolkodik. A gond ott kezdődik, amikor a legalacsonyabb kivitelezői ajánlatot automatikusan a legjobb döntésnek tekinti.
Az olcsóbb kivitelező ugyanis nem feltétlenül azért veszélyes, mert át akarja verni az építtetőt. Sok esetben nem rossz szándékról van szó, hanem alultervezett ajánlatról, hiányos kalkulációról, gyenge projektmenedzsmentről, rosszul kezelt cash-flow-ról vagy olyan szakmai hiányosságokról, amelyek csak hónapokkal később válnak láthatóvá. Most megmutatjuk, miért lehet veszélyes egy olcsóbb kivitelező akkor is, ha eredetileg teljesen korrekt szándékkal vállalta el a projektet.
Az olcsó ajánlat sokszor csak első ránézésre olcsó
Egy kivitelezői ajánlatnál könnyű kizárólag az árat nézni, miközben két ajánlat között hatalmas különbség lehet műszaki tartalomban, részletezettségben és valódi vállalásban. ét ajánlat között első ránézésre akár több tízmillió forintos különbség is lehet úgy, hogy papíron ugyanarról a házról beszélünk. A valóságban viszont gyakran nem ugyanaz van beárazva. Az egyik kivitelező pontosan számol a gépészettel, a szerkezeti részletekkel, az anyagminőséggel és a várható kockázatokkal, a másik pedig egyszerűen optimistábban kalkulál, vagy bizonyos tételekkel még nem számolt.
Ezek a különbségek általában nem az ajánlatadáskor látszanak meg, hanem később, az építkezés közben. Ilyenkor jönnek a folyamatos pluszköltségek, a módosítások és azok a helyzetek, amikor szinte mindenre az a válasz, hogy „ez eredetileg nem volt benne”. Ami pedig nincs benne az ajánlatban, az később pótmunka, módosítás, műszaki vita vagy kényszerű kompromisszum formájában jelenik meg.
Magyar jogi szempontból sem mindegy, hogy mi számít pótmunkának vagy többletmunkának, illetve mi volt eredetileg a szerződéses műszaki tartalom része. A Magyar Mérnöki Kamara összefoglalója szerint a 191/2009. kormányrendelet módosításai a pótmunka és többletmunka fogalmait a Polgári Törvénykönyv rendszeréhez igazították. Ez azért fontos, mert a kivitelezés közben felmerülő pluszköltségek jogi és pénzügyi kezelése gyakran éppen azon múlik, mennyire volt pontos a kiinduló műszaki tartalom.
Az alultervezett ajánlat nem biztos, hogy szándékos, de ettől még veszélyes
Sok kivitelező nem akar rosszat. Egyszerűen szeretné megnyerni a munkát, ezért optimistán kalkulál. Alulbecsüli az anyagárakat, nem számol kellő tartalékkal, túl feszes ütemezést vállal, vagy abból indul ki, hogy majd menet közben minden megoldódik. Ez elsőre akár szimpatikus is lehet, mert a megrendelő azt érzi, hogy rugalmas, vállalkozó szellemű partnerrel van dolga.
Egy nagy értékű építkezésnél azonban ezek a dolgok már nem apró kellemetlenségek. Ha a gépészeti megoldások nem férnek el a tervezett helyen, ha a statikai módosítás igénye csak kivitelezés közben derül ki, ha pontatlanok a nyílászáró méretek vagy nincs végiggondolva a rétegrend, abból nagyon gyorsan komoly csúszás és többmilliós többletköltség lehet. Ilyenkor a teljes ütemezés, költségkeret és a kivitelezés minősége is veszélybe kerülhet.
Az olcsó ajánlat legnagyobb veszélye sokszor az, hogy elsőre megnyugtatónak tűnik. A megrendelő úgy érzi, sikerült jó áron kiválasztania a kivitelezőt, a problémák viszont általában csak később kezdenek előjönni. Amikor már zajlik az építkezés, minden módosítás drágább, a csúszások egyre több pénzt visznek el, kivitelezőt váltani pedig ebben a szakaszban szinte mindig komoly veszteséggel jár.
Mi történik, ha a kivitelező rosszul kalkulált?
Egy kivitelező nem csak azért kerülhet bajba, mert szakmai szempontból gyenge. Az építőiparban folyamatosan finanszírozni kell az anyagbeszerzést, az alvállalkozókat, a munkabéreket és a párhuzamosan futó projekteket is. Ha egy cég túl alacsony áron vállal el egy munkát, könnyen előfordulhat, hogy egyszerűen elfogy a pénzügyi tartaléka az építkezés közben.
Ez eleinte általában nem látványos. Először csak csúszik egy szállítás vagy eltűnik pár ember a projektről. Később egyre gyakoribbá válnak az olyan helyzetek, amikor a kivitelező előre kér pénzt, új költségekre hivatkozik vagy próbál olcsóbb megoldásokat találni.
Ilyenkor a legnagyobb probléma az, hogy a kivitelező fókusza fokozatosan áttevődik a minőségről a túlélésre. Egy nagy értékű építkezésnél ez nagyon gyorsan vezethet csúszásokhoz, folyamatos vitákhoz, minőségbéli kompromisszumokhoz vagy akár félbehagyott projektekhez is. És ezen a ponton a megrendelő általában már sokkal rosszabb helyzetben van, mint amikor még csak az ajánlatokat hasonlította össze.
A kivitelezési hibák nagy része csak később derül ki
Az építkezések egyik legnagyobb problémája, hogy a hibák jelentős része nem látszik azonnal. Ami bekerül a falba, az aljzatba, a tetőszerkezetbe vagy a burkolatok mögé, azt később már csak bontással lehet ellenőrizni. Emiatt egy háznál nem elég az, hogy valami kívülről szépnek tűnik. A valódi kérdés az, hogy a kivitelező mennyire látja át az egész rendszer működését.
A gépészet, a hőszigetelés, a szellőzés, a párakezelés, az árnyékolás és az energetikai megoldások folyamatosan hatnak egymásra. Ha ezek nincsenek összehangolva, a problémák sokszor csak hónapokkal vagy évekkel később jelennek meg.
A penészesedés, túlmelegedő terek, huzat, magas rezsiköltségek vagy folyamatos komfortproblémák mögött nagyon gyakran olyan kivitelezési hibák állnak, amelyek az építkezés alatt még nem voltak látványosak. Nem véletlen, hogy a magyar szabályozás is részletesen kezeli az építőipari szereplők felelősségét. A fentebb már említett 191/2009-es kormányrendelet pontosan meghatározza a kivitelezők, alvállalkozók és műszaki ellenőrök feladatait és felelősségi körét.
Miért nem feltétlenül elég a műszaki ellenőr?
Sokan úgy gondolják, hogy a problémákat majd a műszaki ellenőr kiszűri az építkezés során. Ez bizonyos szintig igaz is, de csak akkor, ha már a folyamat elejétől jelen van. Mire ugyanis elindul a kivitelezés, addigra a legfontosabb döntések jelentős része már megszületett: kiválasztották a telket, elkészültek a tervek, kialakult a műszaki tartalom és gyakran a költségkeret is.
A gond az, hogy sok probléma valójában nem a kivitelezés közben keletkezik, hanem sokkal korábban. Lehet, hogy a telek adottságaihoz nem illik a koncepció, túl drága műszaki tartalom készült a rendelkezésre álló kerethez képest, vagy a szakági tervek nincsenek rendesen összehangolva. Ilyenkor a műszaki ellenőr szerepe továbbra is fontos, csak éppen már nem megelőzni próbálja a problémákat, hanem kezelni azokat.
Ezért működik másképp a teljes építkezési projektvezetés. A cél nem az, hogy a hibák csak a kivitelezés során derüljenek ki, hanem az, hogy már a folyamat elején láthatóvá váljanak a kockázatok. A telekvizsgálat, a tervezés, a költségkontroll, a kivitelező kiválasztása és a műszaki ellenőrzés így nem különálló feladatok lesznek, hanem egy jól összehangolt rendszer részei.
Az olcsó kivitelező kiválasztása gyakran összehasonlíthatatlan ajánlatokból születik
A megrendelő sokszor azt hiszi, hogy három kivitelezői ajánlatból választ. Valójában azonban három különböző értelmezést hasonlít össze. Az egyik kivitelező részletesen beárazta az anyagokat, a másik kihagyott bizonyos tételeket, a harmadik pedig olyan műszaki tartalmat feltételezett, amely nincs pontosan rögzítve.
Ez különösen veszélyes akkor, ha nincs tételes, azonos műszaki tartalomra épülő tender. Ilyenkor az olcsóbb ajánlat nem azért olcsóbb, mert hatékonyabb, hanem mert kevesebbet vállal, kevesebbel számol, vagy több döntést hagy nyitva. A nyitva hagyott döntés pedig az építőiparban ritkán marad költség nélkül. Előbb-utóbb valaki dönteni fog róla, csak akkor már sokkal rosszabb alkupozícióból.
A költségkontroll ezért nem a kivitelező kiválasztásánál kezdődik, hanem a tervezés során. Ha már a BIM-alapú vagy részletes költségbecslési szemlélet mellett látszik, hogy egy-egy döntés milyen pénzügyi következménnyel jár, akkor nem utólag derül majd ki, hogy a kész terv túl drága. Ez a különbség a költségbecslés és a valódi költségkontroll között.
A rossz kivitelezői döntés nemcsak pénzbe, de időbe és kontrollvesztésbe kerül
Egy építkezés során a pénzügyi veszteség csak az egyik oldal. Egy csúszó, bizonytalan, konfliktusokkal teli projekt az építtető figyelmét, idejét és energiáját is felemészti. Ez különösen igaz arra a célcsoportra, amelynek van pénze minőségi házat építtetni, de nincs ideje napi szinten kivitelezőkkel, alvállalkozókkal, módosításokkal és vitás helyzetekkel foglalkozni.
Egy 35–50 éves cégvezető, több ingatlannal és erős kontrolligénnyel, jellemzően nem az olcsó kivitelezőt keresi, hanem a kiszámítható végeredményt. Nem akarja, hogy az építkezés folyamatos szervezési és konfliktuskezelési teherré váljon. Nem akar folyamatosan utána járni annak, hogy a gépész, a statikus, az építész és a kivitelező közül éppen kinek van igaza.
Ebben a helyzetben a valódi érték tehát nem az, hogy valaki olcsóbb rajánlatot ad, sokkal inkább az, hogy a projekt végig kontroll alatt marad. Egy ekkora értékű építkezésnél nemcsak az számít, mi épül meg, hanem az is, mennyire marad végig kézben tartható a folyamat. Egy rossz döntés ugyanis könnyen eredményezhet hónapos csúszást, folyamatos pluszköltségeket és olyan kompromisszumokat, amelyek később az ingatlan értékén is meglátszanak.
Hogyan lehet felismerni, hogy egy ajánlat túl olcsó?
A problémás ajánlatok jelentős része első ránézésre teljesen rendben lévőnek tűnik. Átlátható, rövid, jól olvasható, és sokszor éppen ezért megnyugtató a megrendelő számára. Csakhogy egy kivitelezői ajánlatnál nem az a legfontosabb, hogy mennyire egyszerűnek tűnik, hanem az, hogy mennyire részletes és átgondolt.
Érdemes óvatosnak lenni azokkal az ajánlatokkal, amelyek túl általánosan fogalmaznak, kevés konkrétumot tartalmaznak, vagy nem derül ki belőlük pontosan, milyen műszaki tartalomra és anyagminőségre vonatkoznak. Ugyanilyen figyelmeztető jel lehet, ha nincs rendesen kidolgozva az ütemezés, a pótmunkák kezelése vagy a szakági feladatok pontos határa.
Egy tapasztalt kivitelező vagy projektvezető nem attól lesz megbízható, hogy mindenre gondolkodás nélkül rábólint. Sokkal inkább attól, hogy már az elején észreveszi a problémás pontokat, és jelzi is őket a megrendelő felé.
Miért működik másképp a teljes folyamatkontroll?
A legtöbb építkezésnél a folyamat különálló szereplőkre bomlik szét. A telekválasztás után jön az építész, később a szakági tervezők, majd a kivitelező és végül a műszaki ellenőr. Ez elsőre logikus rendszernek tűnik, a gyakorlatban viszont gyakran éppen ebből alakulnak ki a problémák.
Ilyenkor ugyanis minden szereplő elsősorban a saját területére koncentrál. Közben sokszor nincs olyan ember, aki az egész projektet egyben látná, és végig az építtető szempontjai szerint koordinálná a döntéseket. Ennek következményei általában csak A teljes építkezési képviselet egyik legnagyobb előnye, hogy a projekt nem különálló részfeladatokból áll össze utólag. A döntések már a folyamat elejétől egymásra épülnek, így a tervezés, a költségek és a kivitelezés folyamatosan összehangoltan haladnak.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy már a telekválasztásnál látszanak a beépíthetőségi és költségkockázatok, a tervezés során pedig nemcsak egy látványos koncepció készül, hanem egy valóban megépíthető rendszer. A költségek nem utólag derülnek ki, a kivitelező kiválasztása pedig nem benyomások vagy ígéretek alapján történik, hanem részletesen összehasonlítható ajánlatok mentén.
Összegzés: nem az olcsó kivitelező a baj, hanem a kontroll nélküli döntés
Önmagában attól még nem rossz egy kivitelező, hogy olcsóbb ajánlatot ad. A valódi kérdés az, hogy pontosan mi van az ár mögött: mennyire átgondolt a műszaki tartalom, reális-e a kalkuláció, és valóban végigvihető-e az adott projekt az ígért feltételekkel. Egy nagy értékű építkezésnél ugyanis a legnagyobb veszteséget sokszor nem maga az ár okozza, hanem a rosszul előkészített döntések következményei.
Éppen ezért fontos, hogy a kivitelező kiválasztása ne csak az ajánlati végösszegről szóljon. Egy időben feltett szakmai kérdés, egy pontosabb költségbecslés vagy egy korán észrevett kockázat később akár több hónap csúszást és jelentős pluszköltséget előzhet meg. Ezért számít igazán, hogy a projekt elejétől legyen valaki, aki nemcsak egy részterületet lát át, hanem az egész építkezést rendszerben kezeli.