Röviden: Gödöllőn a beépíthetőségről a város helyi építési szabályzata dönt — a 30/2018. (XII. 14.) önkormányzati rendelet, amelynek egységes szövege 2025. december 20-tól hatályos, a hozzá tartozó 18 szelvényes szabályozási tervvel. Az övezeti táblázat adja a beépítettséget és a magasságot, a ház tényleges helyét azonban a kertméretek, a terepszabályok és a lakásszám-korlát jelölik ki.
Gödöllő helyi építési szabályzatának hatályos szövegét 2025 decemberében ismét módosították. Aki ma telket néz a városban, ezt a változatot kell olvasnia, nem azt, amelyet egy két évvel ezelőtti hirdetés idéz. A rendelet nagy része ugyanis nem övezeti táblázat, hanem általános szabály: oldalkert, hátsókert, feltöltés, támfal, melléképület. Ezek döntik el, hová kerülhet a ház a telken.
Egy gödöllői lakóépületet most is tervezek. Ott a telek tájolása és a szomszédos beépítés határozta meg a tömeget — de hogy a ház mekkora lehet, azt előbb a HÉSZ mondta ki.
Melyik dokumentumból derül ki, mit lehet építeni Gödöllőn?
A gödöllői HÉSZ két részből áll, és a kettőt csak együtt lehet olvasni. A rendelet szövege és az 1. melléklet övezetenként megadja a számokat: legkisebb telekterület, legnagyobb beépítettség, épületmagasság, legkisebb zöldfelület. A 2. melléklet a szabályozási terv, 18 szelvényre bontva. Ezen látszik, hogy az Ön telke melyik övezetbe tartozik — például a kisvárosias lakóterület Lk-01 vagy Lk-02 jelű övezetébe —, és van-e rá külön jelölés: építési vonal, előkert-méret, zöldfelületként kialakítandó sáv.
A sorrend számít. Ha valaki a táblázatból indul, a szelvényen kiderülhet, hogy az előkertet a terv rögzíti, és az építési hely a táblázat szerintinél kisebb. Részletesebben erről a telek beépíthetőségéről szóló cikkemben írtam.
Mekkora elő-, oldal- és hátsókertet kér a gödöllői HÉSZ?
Általános szabályként legalább 3,0 méter oldalkertet és legalább 6 méter hátsókertet; az előkertet a szabályozási terv vagy az övezeti előírás adja. Részletesen, ha az övezet vagy a szabályozási terv mást nem ír elő:
- Oldalkert, szabadon álló beépítésnél: az övezetben megengedett legnagyobb épületmagasság fele, de legalább 3,0 méter.
- Oldalkert, oldalhatáron álló és ikres beépítésnél: az épületmagassággal egyező, de legalább 5 méter.
- Hátsókert: legalább 6 méter, és nem lehet kisebb sem a hátsókertre néző homlokzat magasságánál, sem az övezeti épületmagasság felénél. A 17 méternél kisebb mélységű fekvőtelken 4 méter.
- Oldalhatáros beépítés, 16 méternél szélesebb telek: ha az építési hely 10 méternél szélesebb, az oldalhatár mellett legalább 1,0 méteres sávot szabadon kell hagyni — vízelvezetés és karbantartás miatt.
Az oldalhatáron álló háznál van még egy szabály, amit a vázlatnál szokás elfelejteni. A telekhatártól mért 3 méteren belül a határ felé néző homlokzat párkánya ott, ahol az övezet P+F+T (pince, földszint, tetőtér) szintszámot enged, legfeljebb 4 méter, P+F+1+T esetén legfeljebb 6 méter lehet; efölött egy 45 fokos sík alatt nőhet a tömeg. Ez gyakorlatilag kijelöli, hol törhet meg a tető.
Egy engedmény is van. Nyeregtetős háznál, ha legalább két, 6–8 méter széles oromfal néz az elő- és a hátsókert felé, az övezeti épületmagasság 0,6 méterrel nőhet. A tetőtér használhatóságán ez sokat számít — de csak akkor jár, ha a homlokzatot eleve így rajzolom meg.
Mit enged a HÉSZ egy lejtős gödöllői telken?
Többet, mint sík terepen: a feltöltés és a homlokzatmagasság is nőhet, a támfal viszont nem. A város dombos, ezért a terepről szóló fejezet sok telket érint. A HÉSZ szerint a feltöltés sík terepen legfeljebb 1,0, lejtős telken legfeljebb 2,0 méter lehet; a bevágás legfeljebb 2,0 méter, terepszint alatti parkoló megközelítésénél 3 méter.
Ha az utcai homlokzat egyben a lejtő felőli homlokzat, a megengedett utcai homlokzatmagasság a lejtés arányában túlléphető:
| A telek lejtése az épület helyén | Megengedett túllépés |
|---|---|
| 5–10% | legfeljebb 10% |
| 10,1–15% | legfeljebb 20% |
| 15,1% felett | legfeljebb 25% |
Az épület egészére számított magasság viszont ekkor sem nőhet. A támfalak a mélyebben fekvő terephez képest sehol nem lehetnek 2,5 méternél magasabbak, és a telekhatáron a támfal és a kerítéslábazat együtt sem haladhatja meg a 2,5 métert. Lejtős telken ez a két szám szokta eldönteni, hogy a garázs a házba kerül, vagy támfalgarázsként az előkertbe — utóbbihoz a HÉSZ átlagosan 15 százalékos emelkedést kér, és azt, hogy a telekhatártól 1,5 méteren belül a terep 2 méterrel a közterület fölött legyen.
Tapasztalatom szerint ezeknél a telkeknél a szabály nem a legnagyobb költség. A támfal, a vízelvezetés és a bevágás ára az, amit a tervezés elején kell látni, mert a vételárban nincs benne.
Mit nem enged a gödöllői HÉSZ?
- Helyiséget tartalmazó melléképítmény az elő-, oldal- és hátsókert legkisebb méretén belül nem építhető. Lakóövezetben (a falusias lakóterület kivételével) az ilyen, épületnek nem minősülő melléképítmények összesen legfeljebb 50 m² nettó alapterületűek lehetnek.
- Medence: 5 m³-nél nagyobb kerti vagy épületen belüli medence csak ott létesíthető, ahol a szennyvíz zárt közcsatornába vagy azzal egyenértékű kisberendezésbe jut.
- Lakásszám: a kisvárosias övezetekben övezetenként korlát van — az Lk-02 jelűben legfeljebb 1, az Lk-01 és Lk-05 jelűben legfeljebb 2 lakás. Kétgenerációs házat tehát nem minden telekre lehet tervezni.
- Kiegészítő épület: ha a telek nem nagyobb az övezetben kialakítható legkisebb telekterületnél, legfeljebb bruttó 50 m².
A parkolás is a telken belül oldandó meg: lakásonként legalább egy személyautó.
Mi dönt még a HÉSZ-en kívül?
A HÉSZ önmagában nem elég. A homlokzat anyagáról, a tető formájáról és a kerítésről jellemzően a településképi rendelet szól. Egy telekre változtatási tilalom vagy helyi védettség is vonatkozhat, amely felülírja az övezeti számokat. Ezeket külön kell ellenőrizni, a főépítésszel egyeztetve — ez a Lipők-módszer előkészítő lépései között szerepel, a telekvásárlás előtt.
Hogyan olvasok végig egy gödöllői telket?
Mindig ugyanabban a sorrendben: szelvény és övezeti jel, az 1. melléklet számai, a kertméretek, a terep, a lakásszám és a parkolás, végül a településkép és az esetleges tilalmak. Ebből rajzolom meg az első tömeget, és már ezen a vázlaton látszik a ház nagyságrendje — mekkora lehet, hány szintes, hová kerül a garázs.
Innen indul a tervezés öt fázisa. A kiviteli tervezés nálam 35–45 000 Ft négyzetméterenként, minden szakággal; hogy mi van ebben, egy tervezési ajánlat tételes bontásában mutatom meg. A folyamatban lévő gödöllői projektet a referencia-oldalon látványtervekkel dokumentálom.
A cikk a rendelet 2025. december 20-tól hatályos szövegén alapul. A konkrét telekre vonatkozó választ mindig a szabályozási terv szelvénye és a mellékletek együtt adják — egy általános szabályt az övezeti előírás bármikor felülírhat.
Telket néz Gödöllőn vagy a környéken? Az 50 lépéses Lipők-módszer leírja, mit kell a telekvásárlás előtt ellenőrizni. Ha inkább beszélne róla, kérjen egy 15 perces visszahívást — átnézzük a telket és a kérdéseit.
15 perc telefon A Lipők-módszer, 50 lépés
150 millió forint feletti projektekhez dolgozom.