Ha most választ tervezőt egy 220-300 négyzetméteres családi házhoz, valószínűleg már a kezében van két-három ajánlat, és mindegyiken szerepel egy szám: valahol 2500 és 6000 forint között, négyzetméterenként. A számok láthatóan összehasonlíthatók. Ez az egyetlen dolog, ami biztos bennük.
Mert a gyakorlat az, hogy ez a szám a legtöbb esetben egyetlen dolgot fed: az építészeti tervezést. Minden más — a statika, a gépészet, az elektromos tervek, az energetikai számítás, a részletrajzok — vagy külön tételként érkezik később, vagy egyáltalán nem érkezik meg.
Ebben a cikkben tételesen leírom, mi kell egy olyan tervhez, amivel valóban meg lehet építeni egy prémium családi házat, mi hiányzik jellemzően az alapáras ajánlatokból, és mi történik a helyszínen, amikor egy rajz hiányzik.
Miért nem összehasonlítható két tervezési ajánlat
Egy tervezési ajánlat összehasonlítása azért nehéz, mert a „tervezés" szó két, egymástól nagyon távoli dolgot jelenthet.
Az egyik: elkészül egy alaprajz, néhány homlokzat, egy metszet, és egy engedélyezési szintű műszaki leírás. Ez alkalmas arra, hogy a hatóság elé kerüljön. Arra nem alkalmas, hogy egy kivitelező pontos árat adjon rá, és arra sem, hogy hiba nélkül megépítse.
A másik: elkészül egy teljes, szakágakkal összehangolt, csomópontokig lerajzolt dokumentáció, amiből három kivitelező három összehasonlítható ajánlatot tud adni ugyanarra a házra.
A két végeredmény között sokszorosnyi munka van. Az ajánlatokban viszont mindkettő ugyanazzal a szóval szerepel.
Ezért mondom minden érdeklődőmnek: ne a négyzetméterárat hasonlítsa össze, hanem a tartalmat. Egy 200-300 millió forintos projektnél az a szám a fontos, amelyik a végén szerepel majd — nem az, ami az ajánlat tetején.
Mit takar a 2500-6000 Ft/m²-es alapár
Nézzük konkrétan. Egy 250 négyzetméteres háznál a piacon látott alapár nagyságrendileg másfél millió forint körüli tételt jelent. Ez rendszerint tartalmazza:
- a vázlattervet és a végleges alaprajzokat,
- a homlokzatokat és metszeteket,
- az engedélyezési vagy bejelentési dokumentációt,
- és bizonyos esetekben egy egyszerű látványtervet.
Ez önmagában nem kevés munka, és nem is állítom, hogy ez az ár indokolatlan lenne arra a tartalomra. A probléma ott kezdődik, hogy a legtöbb megrendelő azt hiszi, ezzel a tervezés le van tudva.
Nincs. Ez a folyamat körülbelül harmada.
Ami ezután jön — és amit külön számláznak:
- Statikai tervezés. Alapozás, födémek, áthidalók, koszorúk, gerendák méretezése. Enélkül a ház nem építhető.
- Épületgépészeti tervezés. Fűtés, hűtés, szellőzés, víz és csatorna nyomvonalak, hőszivattyú vagy más hőtermelő beépítése, padlófűtés-osztás.
- Elektromos tervezés. Áramkörök, elosztó, lámpakörök, kültéri hálózat. Prémium háznál ide tartozik a KNX vagy más okosotthon-rendszer teljes tervezése is, ami önmagában is komoly munka.
- Energetikai számítás és tanúsítvány. Nem formaság: a szerkezeti és gépészeti döntések visszahatnak rá, ezért nem lehet a legvégén, utólag „ráhúzni" a házra.
- Kiviteli szintű építész tervek. Nem ugyanaz, mint az engedélyezési. Más léptékben, más részletességgel készül.
- Árazható költségvetés. Tételes mennyiségekkel, amiből ajánlatot lehet kérni.
Amikor ezek egyesével megérkeznek, a látszólag 1,5-3,2 millió forintos tervezés a végén 4-7 millió forintra jön ki. Ráadásul úgy, hogy közben már elindult a folyamat, és senki nem fog fél úton tervezőt váltani.
Én ezért mondom meg az elején a teljes összeget.
Mi kell egy tenderképes kiviteli tervhez
„Tenderképes" alatt azt értem, hogy ha ezt a dokumentációt odaadja három kivitelezőnek, mind a három ugyanarra a házra ad ajánlatot, és a három szám összehasonlítható. Ehhez a következők kellenek:
- Kiviteli szintű építészeti tervek — alaprajzok, metszetek, homlokzatok abban a részletességben, ahogy a falak ténylegesen épülnek.
- Csomóponti tervek. Az attika lezárása, a lábazat, a nyílászáró beépítése, az erkélyszegély, a tetőáttörések. Ezek azok a pontok, ahol a ház beázik, hőhidat kap, vagy tíz év múlva megreped, ha rosszul készül.
- Rétegrendek. Padló, fal, tető, terasz — milyen rétegek, milyen vastagságban, milyen sorrendben. Enélkül a kivitelező a saját szokásait építi be, nem az Ön házát.
- Nyílászáró-konszignáció. Minden ablak és ajtó azonosítóval, mérettel, nyitásiránnyal, üvegezéssel, árnyékolással.
- Anyagspecifikáció. Nem „vakolat", hanem konkrét termékkör, teljesítményjellemzőkkel. Ez az, ami megakadályozza, hogy a helyszínen kicseréljék valami hasonlóra.
- Szakági tervek egymásra illesztve. A gépészeti gerinc ne ott menjen, ahol a statikus gerendát tervezett. Ezt a kollíziót papíron kell megtalálni, nem a födémben.
- Árazható, tételes költségvetés.
Nálam ez a csomag egyben készül: építészet, statika, gépészet, elektromos és KNX, energetika, költségvetés, csomópontok, rétegrendek, anyagspecifikáció — plusz a főépítésszel folytatott személyes egyeztetés és a 3D nyomtatott makett. Ez a kiviteli tervezés 35-45 000 Ft/m² között mozog, a ház bonyolultságától függően.
Nem állítom, hogy ez kevesebbe kerül, mint a szétdarabolt út. Nem kerül kevesebbe.
Azt állítom, hogy előre tudja, mennyi lesz, és hogy a végén olyan dokumentáció van a kezében, amiből tényleg meg lehet építeni egy házat. Azt, hogy ez az egész folyamat reálisan mennyi ideig tart, és a sietség pontosan hol csap vissza, itt írtam le részletesen: Miért télen kell tervezni, hogy tavasszal építkezhessen?
Miért m²-alapú az árazás, és miért nem egy szám
Sokan kérdezik, hogy miért nem mondok egyetlen összeget. Azért, mert az nem lenne őszinte.
A tervezési munka mennyisége nem a ház értékétől függ, hanem a méretétől és a bonyolultságától. Egy sík telken álló, egyszerű tömegű 240 négyzetméteres ház lényegesen kevesebb rajzot igényel, mint egy hasonló méretű, lejtőre ültetett, több szinten megtört tömegű villa, amiben van medence, pincegarázs és teljes KNX-rendszer. Ugyanaz a négyzetméterszám, más munka.
Ezért mozog a kiviteli tervezés díja 35 és 45 ezer forint között négyzetméterenként. A sávon belüli helyet a terep, a szerkezet, a gépészeti és okosotthon-igény, valamint a homlokzati anyaghasználat összetettsége határozza meg — és ezt az első két beszélgetés után meg tudom mondani.
Az arányokról érdemes gondolkodni. Egy 200-300 millió forintos projektnél a teljes, minden szakágat tartalmazó tervezési díj néhány százalék. Ez az a néhány százalék, ami eldönti, hogy a maradék kilencvenvalahány hogyan alakul: milyen áron kapja meg a kivitelezést, hány pótmunka jön, és hány olyan döntés születik meg Ön nélkül.
Ha a tervezésen próbál spórolni, azt nem a tervezéstől veszi el. A kivitelezéstől.
Ezt azért merem ilyen egyértelműen leírni, mert korábban nagykivitelezésnél dolgoztam, és belülről láttam, mi történik egy hiányos dokumentációval. Nem a rossz szándék a probléma. Az információhiány az.
Mi történik, ha hiányzik egy rajz
Ez a rész az, amit a legnehezebb elmagyarázni annak, aki még nem építkezett.
Ha egy csomópont nincs megrajzolva, attól még meg kell építeni. Valaki dönteni fog róla. Az a valaki pedig az a szakember lesz, aki éppen ott áll a helyszínen — jó eséllyel egy nyomás alatt lévő, határidőben szorító munkanapon.
Ő nem rosszindulatból dönt rosszul. Egyszerűen a saját bevált gyakorlata szerint dönt, ami lehet, hogy egy másik típusú háznál kiváló, az Önénél viszont nem az.
És van ennek egy nagyon egyszerű gazdasági következménye is: ami nincs a terven, az nincs a költségvetésben sem. Ami nincs a költségvetésben, az pótmunka. A pótmunka pedig soha nem kerül kevesebbe, mint amennyibe került volna, ha az elején rajta van a rajzon — mert ilyenkor már nincs alkupozíciója, nincs versenyeztetés, és sokszor bontani is kell hozzá.
Egy 200-300 millió forintos háznál elég két-három ilyen eset, és a „megtakarított" tervezési díj többszöröse elment. Hasonló, tételesen dokumentált tervezési folyamatot mutatok be a szentendrei referenciaprojektben is.
Hét kérdés, amit tegyen fel bármelyik tervezőnek
Nem kell építészmérnöknek lenni ahhoz, hogy egy ajánlatot át tudjon világítani. Elég ez a hét kérdés:
- Ez az ár tartalmazza a statikát, a gépészetet, az elektromos tervezést és az energetikai számítást? Ha nem, azok mennyibe kerülnek?
- Kapok csomóponti terveket? Hányat, és melyekre?
- Készül rétegrend-dokumentáció és anyagspecifikáció?
- Kapok nyílászáró-konszignációt?
- Készül tételes, árazható költségvetés, amiből kivitelezőktől ajánlatot tudok kérni?
- Ki egyezteti a főépítésszel a tervet — és személyesen megy be, vagy e-mailt ír?
- Ha a kivitelezés közben a helyszínen felmerül egy kérdés, ki válaszol rá, és az benne van ebben az árban?
Ha ezekre a kérdésekre egy tervező nyugodtan, konkrétan válaszol, akkor jó helyen jár — akkor is, ha nem én vagyok az.
Ha valamelyikre az a válasz, hogy „azt majd menet közben megbeszéljük", akkor tudja, mi fog történni: menet közben fogja kifizetni.
Amit én ebből a legfontosabbnak tartok
Én nemcsak tervezek, hanem műszaki ellenőri jogkörrel a saját terveim megvalósulását is felügyelem. Ez megváltoztatja a rajzolás módját. Ha tudom, hogy nekem kell majd átvennem azt a sarkot, akkor nem hagyom nyitva.
A módszeremet 50 lépésre bontottam, öt fázisba rendezve — ez az, ami miatt egy ilyen folyamat végigkövethető, és nem attól függ, hogy éppen ki emlékszik mire.
Ha most tart a tervezőválasztásnál, olvassa el a fenti hét kérdést, és tegye fel őket. Ennyi elég ahhoz, hogy egy ajánlatból kiderüljön, mi van benne valójában.
Megvalósult referenciák: családi ház Szentendrén · megépült ikerház Szadán · lakóépület Gödöllőn