A II. kerület a magyarországi luxus-ingatlanforgalom legsűrűbb pontja: a budapesti luxus-tranzakciók 48 százaléka itt zajlik. A kínálati medián telekár 205 ezer forint négyzetméterenként, a medián telekméret 1 034 négyzetméter — vagyis itt a telek önmagában nagyságrendileg 210 millió forint. Ezen a szinten a tervezés minősége nem részletkérdés.
A két medián szorzata — tájékoztató nagyságrend, nem konkrét ingatlanár — nagyságrendileg 210 millió forint. Ez a szám önmagában megszűri, ki tervez itt építkezni.
Fontos: a II. kerület területén jelenleg nincs megvalósult projektem. A megvalósult referenciáim Szentendrén és Szadán találhatók, folyamatban lévő projektem Gödöllőn van. Ez az oldal azt írja le, milyen tervezési feladatot jelent a II. kerületben egy egyedi családi ház.
35–45 000 Ft/m²
Építészet, statika, gépészet, elektromos és KNX, energetika, csomópontok, rétegrendek, anyagspecifikáció és tételes költségvetés — egyben. A sávon belüli helyet a terep, a szerkezet és a gépészeti igény összetettsége adja.
48%
Duna House Prime, 2025
2,08 M Ft/m²
ingatlantajolo.hu, saját medián, 2026-08-11
205 000 Ft/m²
ingatlantajolo.hu, 2026-08-11
1 034 m²
ingatlantajolo.hu, 2026-08-11
Minden ingatlanár kínálati, nem tranzakciós — tranzakciós települési négyzetméterár Magyarországon nem nyilvános. A medián értékeket csak ötnél több hirdetés esetén tüntetjük fel. A kereseti adat teljes munkaidőben alkalmazásban állók havi nettó átlagkeresete lakcím szerint, nem egy lakosra vetítve.
A terepre ültetett tömeg meghatározza az alapozást és a támfalakat — ez a költségek egyik legnagyobb tétele.
A hegyvidéki telkeknél a kilátás és a szomszédok felőli belátás egyszerre kezelendő.
A meglévő fák helye a telepítés kiindulópontja, nem utólagos korrekció.
1 034 négyzetméteres medián telekméret mellett a 220–300 négyzetméteres ház nem kényszer, hanem választás.
Nemcsak tervezek, hanem műszaki ellenőri jogkörrel a saját terveim megvalósulását is felügyelem. Ez megváltoztatja a rajzolás módját: ha tudom, hogy nekem kell majd átvennem azt a csomópontot a helyszínen, akkor nem hagyom nyitva a terven.
A beépíthetőség, az építménymagasság, az elő- és oldalkert, valamint a zöldfelületi arány együtt adják meg, mit lehet egyáltalán megépíteni a telken. Ezt a keretet a tervezés elején tisztázom, a főépítészi egyeztetést pedig személyesen intézem — egy helyi szabályzat mindig hagy két-három értelmezési kérdést, és azok személyesen negyedóra alatt tisztázódnak, levelezéssel viszont hetekig húzódnak.
A folyamatot öt fázisra és 50 dokumentált lépésre bontottam, hogy végigkövethető legyen, és ne attól függjön, ki mire emlékszik. Az 50 lépéses módszertan szabadon letölthető, és bármelyik tervezővel végig lehet venni.
Igen. A II. kerület a célterületem, 150 millió forint feletti projektekhez dolgozom. Megvalósult referenciáim Szentendrén és Szadán, folyamatban lévő projektem Gödöllőn van.
A kiviteli tervezés díja 35–45 ezer forint négyzetméter között mozog, a ház bonyolultságától függően. Ez tartalmazza az építészetet, a statikát, a gépészetet, az elektromos és KNX terveket, az energetikát, a csomópontokat és a tételes költségvetést.
A kínálati medián telekméret 1 034 négyzetméter, a medián telekár 205 ezer forint négyzetméterenként (ingatlantajolo.hu, 2026-08-11). Ezek kínálati, nem tranzakciós árak.
Egy díjmentes konzultációban átnézzük a telket és az elképzelést — mielőtt bármi eldőlne.
150 millió forint feletti projektekhez dolgozom.