Építész árajánlat: miért nem mondok végösszeget az első beszélgetésen?

Röviden: Az első beszélgetésen a tervezési díj négyzetméter-sávját mondom meg: 35 000–45 000 Ft/m², minden szakággal. Végösszeget azért nem, mert az a ház alapterületén és bonyolultságán múlik, ezek pedig a telekből, a helyi szabályzatból és a tervezési programból derülnek ki. A sávon belüli pontos díjat az első két beszélgetés után, írásban adom meg.

Az első beszélgetés nálam 45–60 perc, személyesen vagy telefonon. Ennyi idő alatt kiderül, hol van a telek, mekkora házban gondolkodik a család, és hogy a feladat egyáltalán hozzám való-e. Az viszont nem derül ki, hány négyzetméter lesz a ház, mit mutat a talajfúrás, és mit enged a helyi szabályzat. Ezért a beszélgetés végén nem mondok végösszeget.

A kérdés szinte minden első beszélgetésen elhangzik, és jogos. Aki 150 millió forint feletti beruházásra készül, tudni akarja, mennyibe kerül a tervezés, és mikor kapja meg az építész árajánlatát. Ez a cikk arról szól, mit tudok megmondani az első órában, mi hiányzik a pontos számhoz, és mikor kerül a szám papírra.

Mit tudok megmondani az első beszélgetésen?

A tervezési díj sávját, a díj nagyságrendjét a tervezett házméretre, és azt, mi a következő lépés. A kiviteli tervezés díja nálam 35 000–45 000 Ft/m². Ebben benne van az építészet, a statika, a gépészet, a villamos és KNX-terv, az energetika, a csomópontok és rétegrendek, a tételes költségvetés, a főépítészi egyeztetés és a 3D nyomtatott makett. Hogy tételesen mi kerül a négyzetméterárba, azt egy külön cikkben soroltam fel.

Ha a család 250 négyzetméteres házban gondolkodik, a tervezési díj 8,75 és 11,25 millió forint közé esik. Ezt a szorzást az első beszélgetésen elvégzem. A két szám között 2,5 millió forint a különbség. A végösszeg ennek a sávnak egy pontja, és hogy melyik, az az első órában nem rajtam múlik, hanem azon, amit ott még egyikünk sem tud.

Ha valamit korán el kell indítani, azt is ekkor mondom meg. A villamos teljesítménybővítés átfutása 3–9 hónap. Egy hőszivattyús, felületfűtéses háznál ezért a szükséges teljesítményt a tervezés első heteiben ki kell számolni, és a kérelmet el kell indítani.

Mi kell a végösszeghez, ami az első órában még nincs meg?

Négy adat: a ház valódi alapterülete, a telek, a helyi szabályzat és a gépészeti igény. Mind a négy a díj szorzóját vagy a munka mennyiségét mozdítja.

A legnagyobb bizonytalanság az alapterület. Az első beszélgetésen szinte mindig elhangzik egy szám, például 250 négyzetméter, de ez a helyiséglista előtt születik. Ha a programba bekerül egy vendégszoba saját fürdővel, egy pinceszint vagy egy dupla garázs, a 250-ből könnyen 300 lesz. Hogyan lesz a család elképzeléséből helyiséglista és négyzetméter, azt a tervezési programról szóló cikkben írtam le.

A második a telek. Szentendrén egy 120 négyzetméteres háznál egyetlen fúrás mutatta meg, hogy az alap vasalt, lépcsőzött alaptest lesz, kétszer annyi betonnal. A tervezés négy hónapig tartott. Az első beszélgetésen ezt senki nem láthatta előre, mert a fúrás még nem készült el. A részleteket a szentendrei esettanulmány írja le.

A harmadik a helyi szabályzat. Hogy egy telekre mekkora és milyen magas tömeg kerülhet, az a helyi építési szabályzat számain múlik, és mindig a legszigorúbb szám dönt. Ha a magassági határ miatt az emelet tetőtér lesz, az más tervet és más csomópontokat jelent. A hat számot, amelyet a HÉSZ-ből ki kell olvasni, külön cikkben vettem végig.

Mi a baj azzal a számmal, amit gyorsan mondanak?

Egy látatlanban mondott végösszeg vagy kevesebb munkát fed, vagy beárazza a bizonytalanságot, és mindkettőt a megrendelő fizeti meg. Az alacsony szám jellemzően azért alacsony, mert kevesebbet tartalmaz. A piacon látott 2 500–6 000 Ft/m²-es tervezési ajánlatok többnyire csak az építészeti tervezést fedik. A statika, a gépészet, a villamos terv és az energetika külön szerződésben, külön számlán érkezik, és a teljes összeg csak az utolsó szakági számla után áll össze. Hogy egy ajánlatban mire érdemes rákérdezni, azt a tervezési ajánlatokról szóló cikkben írtam le.

A magas szám a másik út. Aki az első órában végösszeget mond, és nem akar ráfizetni, a bizonytalanságot beépíti az árba. Ez kevésbé feltűnő, de ugyanúgy nem a házról szól, hanem a kockázatról.

Elismerem, hogy a sáv kényelmetlenebb válasz egy számnál. Aki az első beszélgetés végén egyetlen összeget szeretne hallani, nálam egy szorzást kap és egy időpontot, amikorra a pontos szám megérkezik. Van, akinek ez nem elég. Ezt értem, és ilyenkor jobb, ha a beszélgetés ott véget ér.

Mikor kap pontos számot a tervezésre és az építésre?

A tervezési díjat az első két beszélgetés után írásban adom meg, az építési költség nagyságrendjét pedig az első tömegvázlattól. A második beszélgetésre már ismerem a telket, és a család elkészítette a helyiséglista első változatát. Ekkor tudom megmondani, hol áll a ház a 35–45 000 Ft/m²-es sávon belül. Az ajánlat tételesen felsorolja, mit tartalmaz a díj. Ha a program menet közben nő, például bekerül egy medence vagy egy pinceszint, az a négyzetméterben és a bonyolultságban is megjelenik, és ezt az ajánlat előre leírja.

Az építési költség más szám, és nagyobb. A házat BIM-modellben tervezem, nem különálló rajzokban, és a modellből már az első tömegvázlatnál nagyságrendet adok, amely minden döntéssel pontosodik. Az építésre a tervezés elején senki nem tud tisztességesen pontos végösszeget mondani. Azt viszont meg tudom mondani, hogy egy pinceszint vagy egy nagyobb üvegfelület mennyit mozdít rajta.

Egy tételt az első beszélgetésen külön is megnevezek, mert sokan a tervezési díjban keresik. A kivitelezés alatti műszaki ellenőrzés nem része a négyzetméterárnak: a díja az építési költség 1–3 százaléka. Nálam ugyanaz az ember tervez és ellenőriz a helyszínen, és ennek a szerepnek is ára van. Ha ezt a család az elején tudja, a teljes szakmai díj képe nem a második szerződésnél áll össze.

A Lipők-módszer 5 fázisból, 8 fejezetből és 50 lépésből áll, és a bekerülési költség nagy része az első tíz lépésben dől el, a telek vizsgálatánál, a programnál és a tömegnél. Ezért kérek előbb adatot, és csak utána mondok számot. A lépések sorrendjét a Lipők-módszer 50 lépéséről szóló cikk mutatja.

Mit érdemes hozni az első beszélgetésre?

Minél több adat van az asztalon, annál szűkebb sávot tudok mondani már az első órában.

• A telek települését és méretét, vagy a hirdetést, ha még csak nézik.
• A meglévő geodéziai felmérést vagy talajvizsgálatot, ha készült.
• Egy vázlatos helyiséglistát: hálószobák, közös terek, garázs, pince, medence.
• A tervezett beköltözés idejét.
• A teljes beruházás keretét, ha már van ilyen szám.

Az első konzultáció díjmentes és kötelezettség nélküli. Ha a beszélgetés végén úgy látom, hogy a feladat nem hozzám való, azt is megmondom. A következő lépés ilyenkor is az, hogy a család tudja, milyen adatokból fog összeállni a ház ára.

A második beszélgetés után az ajánlat egy szám lesz, alatta egy lista. Az első órában ez a lista még nem létezik.

Források: a díjsáv és tartalma a lipokzoltan.hu tervezési díjról szóló cikke szerint; a műszaki ellenőrzés díjsávja a lipokzoltan.hu árazási rendje szerint; az első konzultáció hossza és formája a konzultációs oldal szerint; a szentendrei adatok az élő esettanulmányból; a villamos teljesítménybővítés átfutása a Lipők-módszer tudástárából. A négyzetméter-táblázat számai a sáv szorzatai.