Röviden: Egy családi ház tervezésének ára Lipők Zoltánnál négyzetméterenként 35 000–45 000 Ft, és ez a teljes kiviteli tervet fedi: építészet, statika, gépészet, villamos és KNX, energetika, csomópontok, rétegrendek, anyagspecifikáció, tételes költségvetés, főépítészi egyeztetés és 3D nyomtatott makett. Hogy egy ház a sávon belül hol áll, azt a terep, a szerkezet, a gépészeti igény és a homlokzat dönti el.
Egy 250 négyzetméteres ház kiviteli tervezése nálam 8,75 és 11,25 millió forint közé esik. Ez a 35 és 45 ezer forintos négyzetméterár két vége, szorozva a ház alapterületével. Az összeg nem nő attól, hogy megérkezik a statika, a gépészet vagy a villamos terv, mert ezek már benne vannak.
Egy korábbi cikkben azt írtam le, miért nem lehet két tervezési ajánlatot a négyzetméterár alapján összevetni. Ez a cikk a másik oldal: mi van tételesen a négyzetméterárban, mi nincs benne, és mitől kerül egy ház a sáv aljára vagy a tetejére.
Mit tartalmaz a 35–45 000 Ft/m²-es tervezési díj?
A díj egy teljes, kivitelezésre és árajánlatkérésre alkalmas tervdokumentációt fed le, minden szakággal, egyetlen szerződésben. A táblázat azt mutatja, mit kap kézbe, és mire jó az a helyszínen.
| Munkarész | Mit kap kézbe | Mire jó a helyszínen |
|---|---|---|
| Építészeti kiviteli terv | alaprajzok, metszetek, homlokzatok kiviteli részletességgel | a falak ott épülnek, ahol a rajzon vannak |
| Statika | alapozás, födémek, áthidalók, koszorúk méretezése | a szerkezet nem a mester szokásán múlik |
| Épületgépészet | fűtés, hűtés, szellőzés, víz és csatorna nyomvonalai | a vezeték nem a gerendán keresztül keres utat |
| Villamos és KNX | áramkörök, elosztó, lámpakörök, okosotthon-rendszer | a kapcsoló ott van, ahol használják |
| Energetika | számítás és tanúsítvány | az „A” energetikai osztály a tervezőasztalon dől el, nem utólag |
| Csomópontok és rétegrendek | lábazat, attika, nyílászáró-beépítés; padló, fal és tető rétegei | a beázás és a hőhíd papíron derül ki, nem a falban |
| Anyagspecifikáció és nyílászáró-konszignáció | termékkör teljesítményjellemzőkkel; ablakonként méret, nyitásirány, üvegezés | nem cserélik ki „hasonlóra” |
| Tételes költségvetés | mennyiségek a modellből, építőanyagonként és szintenként | három kivitelező ugyanarra a házra ad árat |
| Főépítészi egyeztetés | személyes megjelenés a vázlattervvel | a településképi kérdések a tervezés elején tisztázódnak |
| 3D nyomtatott makett | kézbe vehető tömegmodell | a család minden tagja ugyanazt a házat látja |
A szakági terveket nem a megrendelő rendeli meg és hangolja össze, hanem én. A házat BIM-modellben tervezem, nem különálló rajzokban, ezért ha a gépészeti gerinc ott futna, ahol a statikus gerendát tervezett, az a modellben derül ki, nem a födémben. Ugyanebből a modellből jönnek a mennyiségek is. A költségvetés így nem becslés, hanem tételes lista.
A tömeget a tervezés közepén 3D nyomtatott maketten mutatom meg. Nem az átadásra készül, hanem a döntésekhez: a tetőhöz, a terasz kapcsolatához, a telekre helyezéshez.
Miért nem 35 ezer forint minden ház?
Mert a tervezési munka mennyisége nem a ház értékétől függ, hanem a méretétől és a bonyolultságától. Két azonos alapterületű ház között többszörös lehet a megrajzolandó csomópontok száma. Négy dolog tolja a díjat a sáv teteje felé.
A terep
Sík telken egy szint egy padlóvonalat jelent. Lejtőn szintváltásokat, támfalat és vízelvezetést. Szentendrén egy 120 négyzetméteres háznál egyetlen fúrás homokkőereket mutatott a duzzadó agyagban. Ebből lett a vasalt, lépcsőzött alaptest, a körbefutó vízelvezetés egy tározóba, és kétszer annyi beton. A tervezés négy hónapig tartott; a részleteket a szentendrei esettanulmány írja le.
A szerkezet
Egy téglalap alapú tömeg, egymás fölötti falakkal, kevés statikai számítást kér. Egy kiugró emeleti szint, egy nagy fesztávú nappali, egy pincegarázs vagy egy medence mind külön méretezés, külön csomópont és külön egyeztetés a statikussal. Ezek nem díszek. Ha a déli terasz fölé konzolosan kiugró szint kerül, az nyáron árnyékot ad a nappalinak, de a rajzot meg kell csinálni hozzá.
A gépészet és az okosotthon
Hőszivattyú, felületfűtés, hővisszanyerős szellőzés és KNX-rendszer: mindegyiknek saját nyomvonala van a házban, és mindegyiknek helyet kell találni a szerkezetek között. A szellőzés légcsatornái csak ott mehetnek át egy gerendán, ahol a statikus áttörést tervezett. Minél több rendszer, annál több ütközésvizsgálat. Egy gyakorlati részlet: a villamos teljesítménybővítés átfutása 3–9 hónap, ezért a szükséges teljesítményt a tervezés első heteiben ki kell számolni.
A homlokzat és az anyaghasználat
Egy anyagú, vakolt homlokzaton kevés a csatlakozás. Ahol sötét fémlemez fut a fehér vakolat mellett, vagy fa burkolat ér kőlábazathoz, ott minden találkozás külön csomópont: hol fut le a víz, hol mozoghat az anyag, mihez rögzül a burkolat. A szabályozás is beleszól. Telkiben a településképi rendelet a legtöbb lakóterületen 30–45 fokos magastetőt és meghatározott fedőanyagot ír elő, és a tömeget ezen belül kell megoldani (a telki szabályokról itt írtam).
A sávon belüli helyet nem képlet adja, és látatlanban nem is lehet megmondani. Az első két beszélgetés után tudom megmondani, amikor már ismerem a telket és a programot, benne a gépészeti igénnyel. Ha a program menet közben nő, például bekerül egy medence vagy egy pinceszint, az a négyzetméterben és a bonyolultságban is megjelenik.
Mennyi a tervezési díj egy konkrét házon?
Az alapterület szorozva a sávval. Három jellemző házméreten:
| Alapterület | 35 000 Ft/m²-en | 45 000 Ft/m²-en |
|---|---|---|
| 220 m² | 7,7 millió Ft | 9,9 millió Ft |
| 250 m² | 8,75 millió Ft | 11,25 millió Ft |
| 300 m² | 10,5 millió Ft | 13,5 millió Ft |
Jellemzően 150 millió forint feletti beruházásokhoz tervezek, és egy 200–300 millió forintos projektnél a teljes, minden szakágat tartalmazó tervezési díj néhány százalék. A piacon látott 2500–6000 Ft/m²-es ajánlatok kisebb számot mutatnak, de az a szám többnyire csak az építészeti tervezést fedi, a szakági tervek külön érkeznek. Nem állítom, hogy az egyben megrendelt csomag kevesebbe kerül. Azt állítom, hogy az elején ismeri a teljes összeget.
Mi nincs benne a négyzetméterárban?
Két dolog biztosan nincs benne, egy harmadikat pedig minden ajánlatnál külön érdemes tisztázni.
- A kivitelezés. A tervezési díj a dokumentációt fedi; a ház megépítését a kivitelező árazza, a tételes költségvetés alapján.
- A független műszaki ellenőrzés. Ez külön díjas, az építési költség 1–3 százaléka. A saját terveim megvalósulását a helyszínen is ellenőrzöm, így az eltérést a tervezett mennyiséghez tudom mérni, nem érzésre.
- A mérések. A geodéziai felmérés és a talajmechanikai vizsgálat nem tervezés, hanem adat, amire a terv épül. Hogy egy ajánlat tartalmazza-e őket, azt bármelyik tervezőnél tételesen érdemes látni.
Mikor derül ki, mennyibe kerül a ház megépítése?
A tervezési díj a kisebbik szám. A nagyobbik az építési költség, és annak nagy része a tervezés első lépéseiben dől el: a tömegnél, a szerkezetnél, a gépészeti rendszer kiválasztásánál. Ezért a modellből már az első tömegvázlatnál nagyságrendet adok, ami minden döntéssel pontosodik. A végösszeget a tervezés elején nem lehet tisztességesen megmondani. Azt viszont igen, hogy egy döntés – egy pinceszint vagy egy nagyobb üvegfelület – mennyit mozdít rajta.
A tervezés teljes menetét fázisonként egy külön cikkben írtam le. A Lipők-módszer 5 fázisa, 8 fejezete és 50 lépése azt is mutatja, melyik döntés mikor esedékes.
A négyzetméterár a tervezés legkönnyebben összevethető száma, és ez mondja a legkevesebbet. Az számít, mi áll mögötte tételesen, és hogy ez a lista a szerződés aláírásakor teljes-e, vagy menet közben bővül.
Tervezői ajánlatokat hasonlít össze? Tizenöt perc telefonon átnézzük, mit tartalmaznak a kezében lévő ajánlatok, és mire érdemes rákérdezni. Ha előbb olvasna: a Lipők-módszer 50 lépése tételesen mutatja, mi készül a tervezés során.
15 perc telefon A Lipők-módszer, 50 lépés
150 millió forint feletti projektekhez dolgozom.