Építész Telkiben: mit jelent a településképi rendelet a gyakorlatban

Röviden: Telkiben a házak külsejét a 16/2017. (X. 31.) önkormányzati rendelet, a település településképi rendelete (TKR) szabályozza. A lakóterületek nagy részén csak 30–45 fokos magastető építhető, a kerítés áttört, tömör lábazattal, és sok településrészen a garázs a ház tömegébe kerül. 2026. június 16. óta a település egyes területein változtatási tilalom is érvényes.

Telkiben egy telek vásárlása előtt két rendeletet olvasok el. A helyi építési szabályzat (HÉSZ) megmondja, mennyit és hova lehet építeni. A településképi rendelet azt, hogy a ház hogyan nézzen ki az utcáról. A kettőt gyakran összemossák, pedig a második dönti el, lehet-e lapos tetős házat építeni, milyen kerítés kerülhet az utcafrontra, és hová kerül a klíma kültéri egysége.

Ez a cikk a telki településképi rendelet gyakorlati oldaláról szól: mit ír elő, mit jelent ez egy családi ház tervezésénél, és mire kell figyelni 2026 őszén, amikor a település új építési szabályzaton dolgozik.

Mi a különbség a HÉSZ és a településképi rendelet között?

A HÉSZ számokat ad: beépítettség, épületmagasság, előkert, zöldfelület. Telkiben ez a 15/2016. (XII. 13.) rendelet, amelyet 2025-ben is módosítottak. A településképi rendelet a formáról szól: tetőforma, tetőhajlás, fedőanyag, kerítés, a gépészeti elemek helye. A két rendeletet együtt kell alkalmazni, és egy terv csak akkor jó, ha mindkettőnek megfelel.

Hogy a HÉSZ-ből melyik számokat kell kiolvasni egy telek megvétele előtt, azt a telek beépíthetőségéről szóló cikkben írtam le. Egy másik településen, Gödöllőn végig is vettem ugyanezt.

Lehet-e lapos tetős házat építeni Telkiben?

A legtöbb telki lakóterületen nem. A rendelet 10. §-a ezeken a területeken kizárólag magastetős épületet enged, 30 és 45 fok közötti tetőhajlással. Ófalu egyes tömbjeiben szigorúbb a szabály: ott az utcára merőleges nyeregtető és földszintes épület az előírás.

Van néhány kivétel. A rendeletben név szerint felsorolt néhány kisebb területen, például az Annalejtő erdő alatti részén a legalább 3000 négyzetméteres telkeknél, a hajlásszög 15 és 45 fok között lehet. Egyes intézményi és fejlesztési területeken 25–45 fok a sáv. Meghatározott területeken a 6 méternél magasabb épületeknél a tető felülnézeti felületének legfeljebb 15 százaléka lehet lapos. Ez egy teraszhoz vagy egy összekötő tömeghez elég, egy lapos tetős házhoz nem.

A fedőanyagot is előírja a rendelet, a 10. § (1) bekezdésében. A domináns tetőfelületre pikkelyszerű fedés vagy korcolt, illetve lécbetétes táblás fémlemez kerülhet. Hullámlemez, trapézlemez, cserepes lemez, nád és fazsindely nem. A fémlemez előpatinázott horgany, vörösréz vagy antracit színű lehet, a tetőhéjazat színe pedig csak homogén: tarka, kék, zöld és világosszürke tető nem épülhet.

Ezt őszintén el kell mondani annak, aki modern, lapos tetős házat képzel el egy telki telekre. A szabály nem lehetetlenné teszi a kortárs házat, hanem a tömegformálást tolja más irányba: a magastetős tömeg lehet redukált, sallangmentes, és jól működhet egy alacsonyabb, lapos tetős összekötő résszel. De ezt a tervezés első hetében kell tudni, nem a főépítészi egyeztetésen.

Milyen kerítés építhető Telkiben?

A 9. § (1) bekezdése szerint a telekhatáron csak áttört, tömör lábazatú kerítés építhető; a mezőgazdasági és erdőterület kivétel. Áttörtnek az a kerítés számít, amelynek a síkjára merőleges átláthatóságát legfeljebb 50 százalékban korlátozzák. A tömbök sarkán, a saroktól mért 3-3 méteren belül tömör kerítéselem nem lehet. Az átlátást korlátozó, összefüggő sövény elő-, oldal- és hátsókertben legfeljebb 3 méter magas lehet.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a tömör, magas utcai fal, ami sok agglomerációs utcában megszokott, Telkiben nem jó megoldás. A belátás ellen a ház telepítésével és a növényzettel kell védekezni, nem a kerítéssel.

Hová kerülhet a garázs, a klíma és a napelem?

Új épületnél a gépkocsitároló sok telki településrészen, így Ófaluban és a Budajenői út menti központi területeken is, csak a ház részeként vagy vele egy tömegben alakítható ki. Különálló garázs új ház mellé ezeken a területeken nem épülhet; hogy egy adott telekre mi vonatkozik, a 10. § területenkénti pontjaiból derül ki.

A 17. § (7) bekezdése szerint klímaberendezés, szellőző, kémény és égéstermék-elvezető nem kerülhet a közterületről látható utcai homlokzatra; kivétel a parapetkonvektor, amely előkert esetén az utcai homlokfalra is kerülhet. A napelem és a napkollektor magastetőn a tetősíkba vagy attól legfeljebb 20 fokkal eltérően telepíthető. Védett területen, például műemléki környezetben vagy tájképvédelmi területen, napenergiát hasznosító berendezés egyáltalán nem telepíthető.

Ezek apróságnak tűnnek, de egy hőszivattyús, napelemes háznál a gépészet helye a tervezés elején dől el. Ha a hőszivattyú kültéri egysége csak az utcai homlokzat mellett férne el, az alaprajzon kell változtatni, nem a helyszínen.

Mit jelent a 2026-os változtatási tilalom?

Telki 2026. június 16-án változtatási tilalmat rendelt el a 6/2026. (VI. 16.) önkormányzati rendelettel, a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény 85. §-a alapján. A tilalom a rendelet mellékleteiben lehatárolt ingatlanokra vonatkozik, és az új helyi építési szabályzat elkészítéséig tart, legfeljebb három évig. A tilalom alatt ezeken a telkeken telekalakítás, új épület építése, a meglévő átalakítása, bővítése vagy bontása nem végezhető, a törvényben felsorolt kivételekkel.

Telekvásárlás előtt ezért az első kérdés Telkiben most nem az, hogy mekkora házat enged a HÉSZ, hanem az, hogy a telek benne van-e a tilalommal érintett területben. Ha igen, a tervezés elkezdhető, de az építkezés ideje bizonytalan, és az új szabályzat a mostani számokat is megváltoztathatja.

Hogyan dolgozom egy telki telken?

Az első lépés mindig a hatályos szövegek beszerzése: a HÉSZ egységes szerkezetű változata, a településképi rendelet, és most a változtatási tilalom mellékletei. Utána megnézem, a telek melyik karakterterületen fekszik, mert Telkiben a szabály településrészenként eltér: Ófalu, Újfalu, Szőlőhegy, Öreghegy és a többi terület mást enged.

A tetőformát, a garázs helyét és a gépészet elhelyezését már az első tömegvázlaton rögzítem. A tömeget 3D nyomtatott maketten mutatom meg a családnak, mert egy 30 fokos és egy 45 fokos tető közti különbséget a maketten mindenki látja, az alaprajzon senki. A főépítészhez a vázlattervvel személyesen megyek el, mielőtt a terv részletei kidolgozódnak. Hogy a tervezés milyen fázisokban halad, a családi ház tervezésének menetéről szóló cikkben írtam le.

A rendeletek mindenhol mást írnak elő. Lejtős, szigorúan szabályozott környezetben egy szentendrei példán mutattam meg, hogyan rajzolja meg a szabályozás egy ház tömegét. A telki munkáimról az építész Telki oldalon írok bővebben.

A cikk a 16/2017. (X. 31.) önkormányzati rendeletnek a 18/2019. (X. 01.) módosítással egységes szerkezetbe foglalt, a telki.hu-n közzétett szövegén és a 6/2026. (VI. 16.) rendeleten alapul, 2026. október 11-i állapot szerint. Egy konkrét telekre mindig az aznap hatályos szöveget kell elővenni.

Amit a rendelet nem mond meg: hogy a magastetős ház Telkiben jól fog-e kinézni. Ez már nem jogszabály, hanem tervezés kérdése.